2015.10.9土耳其之旅─Cappadocia 熱氣球

乘熱氣球可說是遊土耳其的最高潮。然而熱氣球能否起飛會受天候的影響，領隊及導遊一般都不敢讓遊客報太大的希望，以免大家失望。我們很幸運的可以起飛。早上5：45從旅館出發，6：10抵達起飛現場做準備，6：30起飛，7：30降落。熱氣球一天只飛一次，都是安排在日出的時刻。在Cappadocia 乘熱氣球，可以欣賞到此地特殊的地形景觀，比起在其他地方，又更勝一籌。

清晨6：30準備起飛

雄獅旅遊的熱氣球

登上熱氣球載具

陸續起飛

清晨霞光

日出了

早上氣溫只有7度，穿了許多衣服

俯瞰大地

俯瞰大地

降落中

紛紛降落

落地後有香檳慶祝

領飛行證書

2015.10.8-9土耳其之旅─Cappadocia

Cappadocia 在土耳其的中部偏北，有特殊的石林地質景觀，而千百年來人類在這兒利用它鑿成石窟、石洞，又帶來特殊的人文面貌，因此它已在1985年入選聯合國世界遺產。近年來又加上了熱氣球，使Cappadocia 成為土耳其最熱門的觀光景點。
Cappadocia 的特殊地質景觀是由火山爆發的岩漿推積與其後風化溶蝕所造成的。此處的旅館與餐廳都愛標榜是在洞穴中。我們住的旅館也說是洞穴旅館，但是我實在不覺得我是住在洞穴中，然而它的景觀極好倒是真的。
我們在此住了二晚，參觀了早期基督徒所鑿的地下城市，Goreme露天博物館（也是早期基督徒在洞穴中的活動），還有數個聞名的奇石點，以及9日清晨的熱氣球活動。

旅館的內側

8日清晨時從旅館餐廳看熱氣球

地下城市一景

露天博物館一景

露天博物館某展室外

奇石之一

是否像女王頭

狗頭石

駱駝石

2015.10.7土耳其之旅─安卡拉

安卡拉是土耳其的首都，是一個人口5百萬人的大都市，但是我們只去了兩個景點，加上一個午餐，在安卡拉待了約五個小時而已。
我們去的第一個景點是土耳其國父Mustafa Kemal Atatürk的紀念館。Atatürk就是國父的意思，現在已經成為他的姓了。他在一次世界大戰之後，帶領土耳其人成功抵抗列強的瓜分，並推翻了鄂圖曼帝國的朝廷，建立了土耳其共和國，同時進行了一連串西化的改革，削弱了回教對政治的影響力。
第二個景點則是「安那托利亞文明博物館」（Museum of Anatolian Civilizations），這個博物館成立於1921年是共和國成立之後國父要求要建立的。展出品自石器時代開始，在Anatolia 高原上（也就是小亞細亞）出現過的文明。

土耳其國父紀念館一景

土耳其國父紀念館一景

與土耳其國父畫像合照

午餐餐廳在舊城區一個制高點上

安那托利亞博物館成立於1921

安那托利亞博物館文物之一

安那托利亞博物館文物之一─楔形文字泥版

鹽湖一景

鹽湖一景

2015.10.6土耳其之旅─番紅花城（Safranbolu)

2015.10.5-15參加雄獅旅行社的團到土耳其旅行。土耳其是個歷史悠久的國家，歷經不同文化的統治，有許多的古蹟，也有特殊的自然景觀。11天的旅程非常的豐富，我將陸續的簡單介紹並分享照片。
第一天我們就到了番紅花城，它在首都安卡拉之北，有三小時的車程，這是鄂圖曼帝國時期的度假城市，保存得很好。整個城市已經被指定為聯合國的文化遺產。

世界文化遺產證書

旅館為400年的驛站，中庭水井

旅館為四合院型建築─從高處鳥瞰

旅館中庭─清晨天未亮時

紅頂白牆三層樓是其建築的特色

參觀代表性民宅，mayor house

民宅內部的展示─育嬰房

民宅內的展示─工具間

向中間凹下的石造階梯蘊含著排水設計

番紅花城小鎮街上

番紅花城小鎮街上

地上權與使用權住宅問題多多

近幾年來地上權建案開始趨於普遍，主要是因為政府在不賣地的原則之下，標售土地都採用設定地上權的方式。這種方式買方擁有建物的所有權，而土地則是用租賃的。最近市場上又有使用權住宅的推出，是地上權的進一步蛻變，建築物所有權統一登記在建商的名下，再予以信託。而買方連建物的所有權也沒有，只有使用權。最近去看了在景美的華固新天地預售建案，它就是這類使用權的新型態住宅。而台北市今年就有10個這類的建案推出。由於售價較為便宜，在高房價之下十分受到矚目。我去看屋時，發現現場看屋的民眾十分的踴躍。

我曾經主張廣推地上權住宅，認為可以解決現在高房價之下，一般中產階級負擔能力不足的問題。然而看屋之後，發現這種新型態住宅，仍然有許多的問題。主要的問題在於這類住宅的性質不明。對購買者而言，它是一個資產（華固的建案每坪售價在50萬元左右），但卻不具備傳統自有住宅的法律地位，勉強應用租賃相關法律也杆格難合。在這尷尬地位下，產生了許多的問題，試分析如下：

第一，在產權的保障上面不夠充分。根據華固新天地建案售屋小姐的說明，土地所有權是歸政府，而房屋所有權則是歸華固所有。華固會以信託的方式來確保所有權不會被挪用。買屋者得到使用權，是購屋者與華固之間的契約關係。未來轉賣，就到華固公司去辦使用權的移轉登記。如此一來，每個建案的使用權登記與移轉，會由不同的建設公司自行管理，每個公司所要求的程序與嚴謹度可能就都不一樣。可預見未來發生糾紛的機率一定會較高，而如果發生糾紛，處理的過程與機制也在未定之數，這些都會使消費者的權利保障受到影響。另外，如果建設公司倒閉了，登記移轉是否會無法進行，也則是個隱憂。

第二，是資訊的透明問題。一般土地與建物的所有權可以在地政事務所查詢，買賣還需要實價登錄。而使用權住宅的移轉登記是由建商辦理，因此買賣移轉資訊及價格，都成為私人公司的資訊而不是公開的資訊了。再者，它也不需要實價登錄，則買賣及價格資訊都不透明，對於這種住宅的次級市場會是個很大的障礙。

第三，銀行貸款的障礙。因為沒有傳統定義上的所有權，向銀行貸款有困難。現在建商的作法是由建商向銀行貸款後再轉貸，但是利息會較高。它也不適用政府給首購者的優惠貸款利率。這對於年輕首次購屋者又是很不利的。

第四，成為新興炒作標的。地上權或使用權住宅不受奢侈稅的限制，又不用實價登錄，加上單價較低，作為出租的投報率較高，反而成為炒房者的好標的。聽說使用權的第一個建案「京站」已經出現這種情況。

第五，未來使用成本難以確定。地上權或使用權住宅需要每年繳交地租，地租是根據公告地價來決定。公告地價雖然離市價很遠，但是每年的漲幅卻沒有一定的規則。在房價上漲很快的時候，公告地價的上漲也可能跟著快速上漲。這使得購買者未來的使用成本難以確定，成為買這類住宅者一個很大的不確定來源。新加坡使用權住宅的土地租金是在買的時候就一次繳清的，可以免除這種不確定性。

第六，未來市場價格走勢很難確定。由於土地的使用權有年限的限制，理論上來說，當年限接近終止時，價格一定會愈來愈低。以使用權70年來說，根據其他國家經驗，可能當使用年限剩下20年時，房屋的轉手就會有困難。然而在房子還新時，如果市場價格上漲，它也是會跟著上漲，（建商就是對看屋民眾說房價決不會下跌的）。但是房價下跌時，它的跌勢勢必會更大。

此外，未來當使用權接近結束時，是否會因為轉手價格愈來愈低，屋主不願意保養房子，產生房子條件愈來愈差的問題，這些也都是現在還無法充分瞭解的事。

地上權或所有權住宅，確實在這個超高房價的環境下，提供民眾另一種選擇。但在這個制度開始運作之初，政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃，我建議應該立一個「使用權及地上權住宅法」。以專法來釐清上述的問題與不確定性，才能使民眾買得安心，並有利它的推廣。