地上權與使用權住宅問題多多

近幾年來地上權建案開始趨於普遍，主要是因為政府在不賣地的原則之下，標售土地都採用設定地上權的方式。這種方式買方擁有建物的所有權，而土地則是用租賃的。最近市場上又有使用權住宅的推出，是地上權的進一步蛻變，建築物所有權統一登記在建商的名下，再予以信託。而買方連建物的所有權也沒有，只有使用權。最近去看了在景美的華固新天地預售建案，它就是這類使用權的新型態住宅。而台北市今年就有10個這類的建案推出。由於售價較為便宜，在高房價之下十分受到矚目。我去看屋時，發現現場看屋的民眾十分的踴躍。

我曾經主張廣推地上權住宅，認為可以解決現在高房價之下，一般中產階級負擔能力不足的問題。然而看屋之後，發現這種新型態住宅，仍然有許多的問題。主要的問題在於這類住宅的性質不明。對購買者而言，它是一個資產（華固的建案每坪售價在50萬元左右），但卻不具備傳統自有住宅的法律地位，勉強應用租賃相關法律也杆格難合。在這尷尬地位下，產生了許多的問題，試分析如下：

第一，在產權的保障上面不夠充分。根據華固新天地建案售屋小姐的說明，土地所有權是歸政府，而房屋所有權則是歸華固所有。華固會以信託的方式來確保所有權不會被挪用。買屋者得到使用權，是購屋者與華固之間的契約關係。未來轉賣，就到華固公司去辦使用權的移轉登記。如此一來，每個建案的使用權登記與移轉，會由不同的建設公司自行管理，每個公司所要求的程序與嚴謹度可能就都不一樣。可預見未來發生糾紛的機率一定會較高，而如果發生糾紛，處理的過程與機制也在未定之數，這些都會使消費者的權利保障受到影響。另外，如果建設公司倒閉了，登記移轉是否會無法進行，也則是個隱憂。

第二，是資訊的透明問題。一般土地與建物的所有權可以在地政事務所查詢，買賣還需要實價登錄。而使用權住宅的移轉登記是由建商辦理，因此買賣移轉資訊及價格，都成為私人公司的資訊而不是公開的資訊了。再者，它也不需要實價登錄，則買賣及價格資訊都不透明，對於這種住宅的次級市場會是個很大的障礙。

第三，銀行貸款的障礙。因為沒有傳統定義上的所有權，向銀行貸款有困難。現在建商的作法是由建商向銀行貸款後再轉貸，但是利息會較高。它也不適用政府給首購者的優惠貸款利率。這對於年輕首次購屋者又是很不利的。

第四，成為新興炒作標的。地上權或使用權住宅不受奢侈稅的限制，又不用實價登錄，加上單價較低，作為出租的投報率較高，反而成為炒房者的好標的。聽說使用權的第一個建案「京站」已經出現這種情況。

第五，未來使用成本難以確定。地上權或使用權住宅需要每年繳交地租，地租是根據公告地價來決定。公告地價雖然離市價很遠，但是每年的漲幅卻沒有一定的規則。在房價上漲很快的時候，公告地價的上漲也可能跟著快速上漲。這使得購買者未來的使用成本難以確定，成為買這類住宅者一個很大的不確定來源。新加坡使用權住宅的土地租金是在買的時候就一次繳清的，可以免除這種不確定性。

第六，未來市場價格走勢很難確定。由於土地的使用權有年限的限制，理論上來說，當年限接近終止時，價格一定會愈來愈低。以使用權70年來說，根據其他國家經驗，可能當使用年限剩下20年時，房屋的轉手就會有困難。然而在房子還新時，如果市場價格上漲，它也是會跟著上漲，（建商就是對看屋民眾說房價決不會下跌的）。但是房價下跌時，它的跌勢勢必會更大。

此外，未來當使用權接近結束時，是否會因為轉手價格愈來愈低，屋主不願意保養房子，產生房子條件愈來愈差的問題，這些也都是現在還無法充分瞭解的事。

地上權或所有權住宅，確實在這個超高房價的環境下，提供民眾另一種選擇。但在這個制度開始運作之初，政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃，我建議應該立一個「使用權及地上權住宅法」。以專法來釐清上述的問題與不確定性，才能使民眾買得安心，並有利它的推廣。

坦桑尼亞Safari驚奇之旅

2014年4月初，非常難得的有機會到東非坦桑尼亞Arutha市旅行，順便看動物。這真是一生難得的經驗，過去在Discovery頻道看到的鏡頭竟然活生生的出現在眼前。因為看動物是順便，所以真正的Safari行程只安排了兩天。四月是這兒的雨季，雨水充足，動植物都充滿了生氣，到處綠意盎然。氣溫則是從攝氏17、8到27、8度之間，舒適宜人。

4月11日，safari正式開始。們坐在連司機8人座的四驅車，由司機兼導覽，有三部車同行。上午8時從Arusha市出發，開車二小時，到了Tarangire國家公園，公園景觀主要是草原，有一些小的樹叢。進公園後，司機就把車頂打開，讓我們可以站起來頭伸出車頂看動物。

一進去就看到羚羊、鹿、長頸鹿。然後好戲來了，成群的大象出現，共看到三次，都非常近。最精彩的是還看到小象吃奶的鏡頭，可惜角度不好照相沒有看得很清楚。中午在國家公園規劃的野餐區午餐，有身手俐落的猴子快如閃電般的襲取桌上放的蘋果，等反應過來時已經來不及了。整個午餐，不同桌的人共被偷襲了三次，算是午餐的餘興節目吧！

下午開了三個多小時的車，約六點抵達海拔2600公尺的Ngorongoro Reservation Area內的飯店，Sopa Lodge。Ngorongoro是世界級的旅遊勝地，它的地形是一個碗狀的火山口(crater)，旅館是在碗口邊緣的高處，而碗狀的中間則是草原，是各種動物棲息之處。

4月12日，上午６時我們就開始了第二天的行程，導遊兼司機是ㄧ個有經驗的年輕人，他自己說入行已有12年。他說為了控制進入crater車輛的數目，政府規定每輛車子只能在裡面停留6小時。以他的經驗建議我們提早出發，帶著早餐，然後中午回到飯店來午餐。事後我們覺得這是極好的安排。

清晨從飯店下到crater的中央草原區，天漸漸亮，山光雲影霧氣，美極了。車子在草原按著規劃好的路線慢慢的開，動物漸次的出現，有些動物就在非常靠近路的地方吃草，看得非常清楚，有些則距離較遠。每當有動物出現時，車子就會停下來，讓我們好好欣賞，拍照。我們近距離看到大群的水牛、牛羚（wildebeest）、斑馬、長頸鹿、大象、各種鹿、駝鳥等動物。比較遠距離看到的有獅子，非常遠距離用望遠鏡看到的則是犀牛。獅子看到兩次，一次是五，六頭母獅圍成ㄧ圈，另一次是一頭公獅，距離很近，可惜牠瞬間低頭，沒能照到。導遊說如果一個地方都沒有看到動物就知道附近有猛獸了。果然如此，看到獅子前，約有十分鐘沒有看到其他動物。

有次車子經過一片大草原，同時有各種動物散布其間，各自吃草，散步，躺臥，奔跑，非常的祥和無爭，有種看到伊甸園的感覺，很令人感動。

Taragire 國家公園入口處

一入園就看到一群可愛小鹿

羚羊

大象過馬路，離車子非常的近

小象在吃奶，可惜看得不是很清楚

我們搭乘的四驅車是Toyota牌的，當地的市佔率在九成以上。

Ngorongoro Reservation Area入口處

清晨剛要進入crater的美麗景觀

每隻斑馬身上的條紋是獨一無二的

成群的斑馬，背景的山就是crater的邊緣

象牙長及地的老象

色彩極度飽和的藍天白雲

早餐時在車頭上鋪了桌布，還有咖啡杯

清晨的光影

鴕鳥與一隻美麗的鳥

靠近中午時，在藍天白雲下吃草的大群牛羚（wildebeest)

牛羚

從飯店Sopa Lodge 俯視crater，景觀極佳

我們９點在一個比較隱避處早餐，導遊們還在一輛車的車頭上鋪了桌布，還帶了瓷的咖啡杯，真的很講究。約在11時第二次休息上洗手間，但是三輛車中的一輛此時出了問題，三位司機修了許久都沒有修好，最後所有人擠到兩輛車內開回飯店，到的時候已經下午1：30了。

飯店的景觀極好，可以俯瞰整個crater，我們又照了不少照片。飯店的大廳，露台也很舒適，大家吃完午餐，在那閒逛到４點多，等車修好才離開。司機趕時間一路飆車，回到Arusha 飯店時已經接近晚上8點了。

坦桑尼亞雖然是個平均每人GDP 500美元左右的落後國家，但是此次的Safari旅行卻很令人滿意。導遊兼司機的素質很好，國家公園的管理也很好，廁所很乾淨，景觀也維護的很好，沒有看到任何垃圾，違建。旅館也非常的有水準，建築、餐飲、景觀都是一流。到國家公園的路是兩線道的柏油路，雖有小部分路段有破損，整體而言，路面算是很平整。原來以為這會是一個相當辛苦而原始的旅行，去了才知這已經是一個相當成熟的旅遊路線。導遊說在旺季時（6、7、8月）每天會有幾百部車子進入Ngorongoro crater 呢！
文章完成後，又收到隊友分享的照片，他有長鏡頭相機，拍到許多我拍不到的鏡頭。下面補充幾張精彩照片。

Taragire 國家公園的景觀─草原上的樹長得都不很高

Taragire 國家公園過河的大象─同團隊友長鏡頭相機拍攝

Taragire 國家公園搶蘋果的猴子─毛色非常漂亮

各種動物在一個草原上活動、進食，彼此無爭有在伊甸園的感覺

三頭母獅子，同團朋友的長鏡頭相機照到的

青年住宅應是當前住宅政策的重心

台灣近幾年經濟發展停滯，薪資所得沒有成長，加上房價的高漲，民眾的日子難過，社會的不滿情緒，因此不斷的累積，反映出來的現象就是一點點的小事，就會鬧的很大，社會變得愈來愈不理性。政府執政也愈來愈困難。

我認為其中最關鍵的問題是住房問題，尤其是青年的住房問題。台灣過去30、40年的經濟發展成果民眾得以分享，靠著私部門住宅市場的運作，台灣的住宅自有率高達80%以上，並不輸給以政府力量，大量興建住宅的新加坡。過去中產階級年輕人努力工作個四、五年就可以達成購屋的夢想，然而今天情勢已經完全不同。都會區的高房價，配上年輕人的低薪資，對絕大多數年輕人來說，買房都是絕望的。非常上進的年輕人拼死拼活節衣縮食也只能買到非常郊區的小坪數住宅，然後認命的每天要花很長時間通勤工作。而多數的年輕人在都市中用工作所得的三分之一甚至一半租屋居住，對於未來的生活則是非常的迷惘，造成了晚婚、不婚、低生育的後果。我們可以說所有台灣經濟發展上的不良併發症，都由年輕人來承受，這其中的世代不正義是非常的明顯。

在房價高漲之後，這幾年政府開始推動一些不同的住宅方案，除了原有的購屋利息補貼及租金補貼外，新增加了以出售為主的合宜住宅，還有以出租為主的社會住宅。不管出租或出售，數量都不多，然而在這些方案中青年的居住問題是被忽略的。100年12月30日公布的「住宅法」第四條列出應予以優先考量的12類特殊情形或身份，也就一般所說的弱勢族群。其中以年齡來區分的包含有65歲以上的老人，但是對於青年人的需求則毫無著墨。

以年輕人與老人來比較，依據民國99年的人口與住宅普查統計，65歲以上戶長的住宅自有率是86.40%，而未滿25歲者為43.86%，25-34歲則為66.19%。而這個統計是全台灣的，如果以都會區來統計，則差異一定更為明顯。老年人不但有住宅所有權而且他們住宅所在位置多是在都市中心區地價最貴的地段，因為他們在都會區有先佔的優勢。過去一段時間我們都認為老年人經濟能力較差是經濟的弱勢，但是那是上一個世代的事。如今時勢轉移，現在退休10年內的老人以及將退休的嬰兒潮世代其實是各世代中經濟能力最好的，他們除了有自用的不動產，還有相當豐厚的退休金及存款。而35歲以下年輕人則是經濟相對的弱勢，如果台灣的經濟再沒有起色，他們的前途相當的茫然。

年輕人是台灣未來的希望，我們這些享受過台灣經濟成長果實的上一代應該要幫助他們能夠安居樂業，繼續為台灣的未來而努力。而當前高房價的住宅市場環境，似乎不可能再依靠私部門的住宅市場來達成這個任務了，因為即使房價下跌20%-30%，仍然是無濟於事的。當年新加坡在獨立之初為了要安定民心，以極大的決心廣建國宅，達成了強化新加坡人國家認同及安居樂業的目標。目前新加坡的不動產市場也是價格飆漲，但是政府還是有穩定新國宅供應，一般民眾並不受影響。

對於台灣的青年居住問題，我認為政府應該跳脫目前住宅政策的模式，效法新加坡的決心，在市區內以各種方式並進，取得土地，廣建青年住宅。我認為第一個應該實施的地方就是台北市大安區仁愛路的空軍總部，我建議在此興建幾千戶的青年住宅，作為政府重視青年住宅問題的宣誓，必能大大振奮年輕人的信心。